De gemeenteraadsverkiezingen komen eraan, een vierjaarlijks ijkmoment waar ik naar uit kijk. De uitslagenavonden in het gemeentehuis van Gemert zijn legendarisch. En de inleidende beschietingen vaak interessant. Ik volg de verrichtingen van de wannabe volksvertegenwoordigers in ieder geval op de voet. Ook dit jaar. Ik zal er ook eens een enkele keer iets over schrijven, over iets dat opvalt, over taalgebruik. Dit blog gaat over ontegenzeggelijk hét onderwerp van de gemeenteraadsverkiezingen 2022: de woningbouw.
Wat is betaalbaar?
In Gemert-Bakel zijn nog niet alle verkiezingsprogramma’s gepubliceerd, maar uit artikelen in de krant en berichten op de websites kun je wel afleiden dat de immens treurige situatie op de woningmarkt probleem nummer één is. En ronkende, maar toch buitengewoon algemeen geformuleerde teksten hierover trekken aan ons voorbij. De algemeenste tekst: “we gaan zorgen voor voldoende betaalbare woningbouw”. Kernpunt 1 van het coalitieakkoord is al klaar, want iedereen wil dit.
Ik ben geen expert in de woningmarkt-problematiek, anderen kunnen zich daarom veel gemakkelijker een veelomvattende visie permitteren dan ik. Maar ik kan wel lezen en me dan vragen gaan stellen. De vraag die nu vooral blijft hangen is: wat is betaalbaar?
Is een betaalbare woning een woning die ‘niet duur’ of ‘te betalen’ is? Dat is immers de betekenis die Van Dale eraan geeft. Maar wat is te betalen? Voor wie? De woningzoekenden – vaak jonge stellen – buitelen over elkaar heen om de schaarse woningen die op Funda komen te kunnen bezichtigen. Ze rekken en strekken om een uiterst bod te kunnen doen waarvan je weet dat het om te beginnen al tienduizenden euro’s boven de vraagprijs moet liggen. Biedingen van 350.000 euro voor een bescheiden rij- of hoekwoning, daar kijkt niemand van op. Deze bieders hebben advies gevraagd aan de hypotheker van dienst en warempel: het blijkt te betalen. Is dat dan betaalbare woningbouw?
Is een betaalbare woning een woning tot een bepaalde verkoopprijs? Laten we zeggen: 250.000 euro. Klinkt betaalbaar, voor veel mensen. Maar de ontwikkelaar zegt: ja ammehoela, als ik mijn woning verkoop voor 250.000 euro, wordt diezelfde woning een maand later weer verkocht voor drie ton of meer. Want dat is hij in deze markt gewoon waard. En dieven van de eigen portemonnee, dat zijn mensen niet graag.
Is een betaalbare woning een starterswoning? Ook al zo’n mooie term, met een bijna sleets geraakte definitie. In de volksmond is een starterswoning een goedkope woning, maar een starter is bij definitie ‘iemand die zich voor het eerst op de markt voor koopwoningen begeeft’. Dat zijn heel veel verschillende mensen, met verschillende banen, verschillende ouders en dus verschillende bestedingsmogelijkheden. Heel veel overbieders van nu (die uit de voorvorige alinea) zijn gewoon starters.
Is een betaalbare woning dan een sociale huurwoning? Dat wordt ook vaak aan elkaar gekoppeld. We kunnen stellen dat dit inderdaad klopt, een sociale huurwoning hoort betaalbaar te zijn. Zo zijn ze bedoeld en in dit speelveld is het al jaren een drama. Dus vooral bouwen deze woningen. Maar om dan een bouwoffensief enkel gericht op sociale huurwoningen te lanceren als oplossing van het woonprobleem is een onvolledige aanpak. Verreweg de meeste mensen komen niet eens in aanmerking voor een sociale huurwoning vanwege de inkomensgrens. De woningnood onder de mensen die in feite elke politieke partij voor ogen heeft, blijft dus gewoon bestaan.
Regelen
Eén vraag over één term en de veelkoppigheid van het monster dat woningnood wordt genoemd komt al pregnant naar voren. Ik benijd de politiek ook niet in deze. Toch heb ik er wel behoefte aan dat de politieke partijen hun algemeenheden wat concretiseren, dat ze de bovenstaande vragen voor mij beantwoorden. Op dit moment valt er namelijk niets te kiezen: iedereen zegt hetzelfde.
En dan volgt de volgende stap: het ook daadwerkelijk regelen. Dat is weer een heel ander chapiter. Je kunt wel iets roepen, maar als je niet de instrumenten aangrijpt om sturing te geven (klik hier voor een veelgedeeld artikel hierover), verandert er niets omdat je doet wat je altijd al deed. Tot nu toe zijn dat soort acties achterwege gebleven in onze gemeente. En dus moet er met veel pijn, moeite en ongemakkelijke gesprekken met partijen onderhandeld worden over een aandeel sociale huurwoningen in de plannen of over maximum verkoopprijzen. Dat kost veel tijd en tijd is nu juist iets wat we ons niet kunnen veroorloven.
Iedereen is gebaat bij een helder beleid, vlotte besluitvorming en een gezonde woningmarkt. Maar er zal nog heel wat water door de Rips stromen voordat we op dat punt zijn, vrees ik. Betaalbare woningbouw: een schoolvoorbeeld van makkelijker gezegd dan gedaan.